06 Abr 2020
MEDIDAS SOBRE VIVIENDA PROVOCADAS POR LA SITUACIÓN DE COVID-19 EN REFERENCIA A HIPOTECAS Y ARRENDAMIENTOS
En el presente artículo vamos a analizar las medidas adoptadas por dos Reales Decretos que se han publicado con pocas semanas de diferencia, y que como decimos afecta tanto a hipotecas como a arrendamientos en relación con la situación generada por el Covid-19, de este modo expondremos lo regulado en primer lugar por el “Real Decreto-Ley 8/2020 de 17 de marzo de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19” y en segundo lugar por el “Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
I.- Por lo que se refiere al Real Decreto-Ley 8/2020 de 17 de marzo, indicar en primer lugar que en sus artículos 7 a 16 establece medidas para procurar la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición, y esto es muy importante, de la que es su vivienda habitual.
Adjuntamos link del RD.
https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/18/pdfs/BOE-A-2020-3824.pdf
En este artículo queremos facilitar la información necesaria para que todas aquellas personas que tienen un contrato de préstamo hipotecario que grave su vivienda habitual, así como aquellas que vivan en una vivienda arrendada, tengan claro cuáles son los requisitos y la forma de proceder para acceder a tales medidas.
¿QUÉ SUPONE LA MORATORIA, CUÁLES SON SUS EFECTOS?
Supone la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado, es decir, no se deben abonar las cuotas durante el tiempo que se estipule, lo que supone la posibilidad de aplazar los pagos de la hipoteca durante un período de tiempo, no pudiendo el banco aplicar la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario, es decir, la entidad no puede resolver el contrato por el impago de las cuotas en el período de moratoria que se haya estipulado. Además, no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.
Durante el periodo de vigencia de la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.
¿QUIÉN PUEDE ACOGERSE?
Tal previsión será de aplicación a quienes padecen extraordinarias dificultades para atender el pago de la deuda hipotecaria adquirida para la adquisición de su vivienda habitual de como consecuencia de la crisis del COVID-19, es decir, se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 de este real decreto-ley y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor.
Es importante señalar que las mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.
Además, en su artículo 10 el RD establece que los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión, es decir, aunque hubieran firmado que renuncian a que el acreedor, en este caso el banco, persiga y ejecute previamente los bienes del deudor principal antes de ejecutar los del avalista.
Por ello, es importante dejar los criterios para considerar que existe una vulnerabilidad económica provocada por la emergencia sanitaria consecuencia del COVID-19, que son los siguientes:
- Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria: (Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), (que en 2020 se sitúa en 537,84 €), que se incrementa según número de hijos y circunstancias)
- Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, en los términos que se definen en el punto siguiente. (Se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.)
- Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.
- Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA ACREDITAR LA VULNERABILIDAD
- En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Número de personas que habitan la vivienda: Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. . Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley
Una vez realizada la solicitud de la moratoria la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.
Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.
Adjuntamos modelo de solicitud de moratoria a presentar en la entidad acreedora.
A LA ENTIDAD BANCARIA …………………….
………….., mayor de edad, con domicilio en ………………, calle …………………… y provisto de NIF …………………….. comparezco y DIGO:
Que al amparo de lo previsto en los Art. 7 y siguientes del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 vengo a solicitar la MORATORIA EN EL PAGO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO que mantengo con esta entidad sobre mi vivienda habitual sita en ……………………………… y todo ello en base a los siguientes,
MOTIVOS
PRIMERO.- Esta parte tiene, actualmente, vigente un préstamo hipotecario, con esta entidad, sobre la que es su vivienda habitual
SEGUNDO.- A consecuencia de la crisis del COVID-19 he sufrido la pérdida de mi empleo y/o la pérdida sustancial de ingresos
TERCERO.- Que los ingresos actuales de mi unidad familiar no superan los umbrales establecidos en el Art. 9 del Real Decreto-ley 8/2020
CUARTO.- Que, a consecuencia de la pérdida de ingresos, actualmente la cuota hipotecaria, gastos y pago de suministros que debo afrontar es igual o superior al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar, habiéndose producido una alteración significativa de mis circunstancias económicas en el sentido regulado por el Real Decreto-ley 8/2020
QUINTO.- Que, por todo ello, procede la moratoria en el pago del préstamo hipotecario, debiendo aplicar, esta entidad, la misma en el plazo máximo de 15 días desde la presentación de este escrito, quedando, igualmente, en suspenso la aplicación de intereses moratorios
A efectos de acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos por el Real Decreto-ley 8/2020 se acompaña la siguiente documentación con el presente escrito (no es necesario aportar toda, sólo la que corresponda a cada caso):
Certificado de estar en situación legal de desempleo
Certificado de cese en actividad económica (en caso de Autónomos)
Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho
Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
Nota simple de titularidad de bienes de los miembros de la unidad familiar.
Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Por todo ello,
SOLICITA, que tenga por presentado este escrito y su documentación, a los efectos legales oportunos, y por solicitada, en tiempo y forma, la MORATORIA EN EL PAGO DE HIPOTECA en base a lo previsto en el Real Decreto-ley 8/2020.
En Madrid a __de _____2020.
II.- Por lo que se refiere a las novedades introducidas por el “REAL DECRETO LEY 11/2020, de 31 de marzo” indicar inicialmente que el mismo hace hincapié en el establecimiento de medidas de apoyo a los trabajadores, consumidores, familias y colectivos vulnerables
Adjuntamos link del RD.
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4208
En cuanto a vivienda, amplía el plazo de suspensión a 3 meses y se realizan ajustes técnicos para facilitar la aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual introducida por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.
Concretamente, se clarifica que las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión.
La moratoria de la deuda hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, inicialmente prevista para la vivienda habitual de las personas físicas se extiende ahora a dos nuevos colectivos: el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.
MEDIDAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS.
Son varias las medidas que se establecen al respecto de arrendamientos:
- SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL.
Esto supone que, una vez levantada la suspensión de los términos y plazos procesales cuando finalice el estado de alarma se pueda solicitar una suspensión extraordinaria del lanzamiento que estuviera señalado para aquellos arrendatarios que acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, solicitando a los servicios sociales auxilio para intentar solucionar la situación. En el caso de que no estuviera señalada fecha para lanzamiento, se suspenderá el plazo así como la vista del juicio de desahucio hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.
- PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.
Esta medida afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita que establece dicha ley, dentro del período comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma. Se trata de una prórroga extraordinaria de 6 meses durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
- MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA
Se establece una moratoria automática que el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar a la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, , en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
En caso de no llegar a acuerdo entre las partes, el arrendador deberá elegir entre dos alternativas:
- Conceder una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si fuera insuficiente con dicho plazo, con un máximo en todo caso de 4 meses.
- Conceder una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática en los mismos términos de duración que la reducción del apartado anterior. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Cuando el arrendador sea un propietario particular, no empresa, entidad pública de vivienda ni gran tenedor, se podrá solicitar igualmente este aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Pero en este caso el arrendador puede aceptarlo o no, y en caso de no aceptarlo podrá plantear alternativas. En caso de no aceptar el arrendador ningún tipo de acuerdo sobre el aplazamiento, ni proponer alternativa, el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas de financiación para arrendatarios, siempre que acredite la situación de vulnerabilidad.
La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa. A estos efectos podrán adjuntar un informe de los servicios sociales autonómicos o locales correspondientes, en el que se atienda y valoren las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de la persona beneficiaria como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19.
Para cualquier cuestión o duda relacionada con este artículo pueden ponerse en contacto a través de este mail
Madrid, 6 de Abril de 2020.
Mari Luz Ortega Mohedano.
Abogada. H2Law Abogados