29 Abr 2020
LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCALES E INDUSTRIA DURANTE LA CRISIS POR CORONAVIRUS
La actual crisis sanitaria, que llevó a la aprobación del RD 463/2020 de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 en el que se contienen las medidas para hacer frente a esta situación, ha llevado a que se generen dudas en cuanto al impacto de las mismas en multitud de ámbitos, sobre todo en aquellos en los que se ha tardado más en pronunciar como es en el caso de los arrendamientos no destinados a vivienda, a los que vamos a dedicar la presente reseña.
El art. 10 RD 463/2020 contempla la suspensión de la apertura al público de locales y establecimientos minoristas, así como de aquellos que, por las condiciones en que desarrolle su actividad, se considere que puede suponer un riesgo de contagio. Dicho precepto queda completado con el Anexo del propio RD 463/2020, el cual recoge de manera más concreta las actividades suspendidas.
Aunque el pago de rentas por el alquiler de un local o negocio es algo que preocupa a todo empresario directamente impactado por los preceptos mencionados, debe reconocerse que a aquellos a los que no se ha forzado a cerrar, se ven igualmente afectados en su actividad debido al resto de medidas y en especial a las de restricción de libertad de circulación de las personas contenida en art. 7 RD 463/2020.
Si bien en los RDL 8/2020 y RDL 11/2020 se establecían medidas sobre vivienda que comprendían, entre otras, moratorias para el pago de deuda hipotecaria y para el pago de rentas en arrendamientos de vivienda habitual, y que desde el despacho ya abordamos en una entrada anterior (Medidas sobre vivienda provocadas por la situación de covid-19 en referencia a hipotecas y arrendamientos), no ha sido hasta la aprobación del RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo que se han tomado medidas para reducir los costes de pymes y autónomos en relación a los contratos de arrendamiento de local o negocio.
- Las moratorias
Estas medidas consisten en la posibilidad de solicitar moratorias en el pago de las rentas, cuyo régimen variará dependiendo del tipo de arrendador con el que se haya contratado y siempre que no se haya llegado con posterioridad a un acuerdo entre arrendador y arrendatario para el aplazamiento de los pagos o la reducción de las cuotas. A ello se añade que en el marco de dicho acuerdo puede disponerse de la fianza prevista en el art. 36 LAU, total o parcialmente, para satisfacer mensualidades, debiendo ser repuesta por el arrendatario en el plazo de un año desde la celebración de tal acuerdo o en el que reste de vigencia del contrato, en caso de que sea de duración inferior a un año (art.2. 2 RDL 15/2020).
- Tipos de arrendadores a los que se les puede solicitar
En el caso de encontrarnos ante un arrendador que sea empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (art. 1 RDL 15/2020), entendiendo por tal a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, deberá cumplirse:
– Que la moratoria se deberá solicitar en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, esto es el 22 de abril de 2020.
-Se aplicará automáticamente, ya que deberá ser aceptada por el arrendador en caso de no haber un acuerdo previo, como se ha indicado.
– Afectará al periodo que abarque el estado de alarma y sus prórrogas, incluso mensualidades siguientes, que se prorrogarán una a una, si aquel plazo no fuera suficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que se puedan superar, en ningún caso, los cuatro meses.
– La renta quedará aplazada a partir de la siguiente mensualidad de renta, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años contados a partir de la superación de la situación mencionada o de los cuatro meses a los que se ha hecho referencia, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
En los supuestos en que el arrendador sea distinto de los referidos anteriormente (art.2. 1 RDL 15/2020), la moratoria se deberá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020. Debe entenderse que este aplazamiento es temporal y extraordinario.
- Requisitos que deben reunir los solicitantes
Estás moratorias podrán ser solicitadas por autónomos y pymes que tengan un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica que desarrolle.
En el caso de los autónomos deberán estar afiliados y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el RD 463/2020, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA (art.3. 1, a) RDL 15/2020).
Por su parte, las pymes no deberán superar los límites establecidos en el art. 257.1 Ley de Sociedades de Capital, en el que se fijan las circunstancias para que las sociedades pueden formular el balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados (art.3. 2, a) RDL 15/2020).
A ello se debe añadir, que tanto para el caso de los autónomos, como de las pymes deberá observarse alguna de las siguientes circunstancias:
– Que su actividad haya quedado suspendida a causa del RD 463/2020 o por orden de la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas (art.3. 1, b) y 2, b) RDL 15/2020).
Ello se acreditará mediante un certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado (art. 4, b) RDL 15/2020).
– Que en caso de que su actividad no haya sido directamente suspendida por el RD 463/2020, se acredite la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, respecto de la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior (art.3. 1, c) y 2, c) RDL 15/2020).
En este caso se acreditará inicialmente con la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación, siendo posible que cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar tal reducción (art. 4, a) RDL 15/2020).
- Respecto a la aplicación indebida de estas medidas
Según recoge el art. 5 RDL 15/2020, aquellos que se beneficien de estas moratorias sin reunir los requisitos expuestos, serán responsables de los daños y perjuicios que se ocasionen y de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades en que se haya podido incurrir en otro orden.
Conclusión
Así, autónomos y pymes tienen la posibilidad de acudir a estas moratorias extraordinarias en aquellos casos en los que su actividad se vea suspendida o gravemente afectada por la crisis sanitaria y mediante las que se atempera, en cierta medida, el planteamiento de tener que acudir al principio jurisprudencial rebus sic stantibus, un recurso subsidiario y bastante restringido en su aplicación por los tribunales, dados sus requisitos y consecuencias en las relaciones contractuales, aunque no parece que pueda hablarse de su descarte total.
29/04/20
José Antonio Collazos García
Twitter; @JoseAntonioCG4
H2Law Abogados
Twitter; @H2LawAbogados
91/3442328 Mv; 689949356
Fuentes:
– Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
– Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
– Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.